全媒体记者 李晨翀
每天进出小区，你留意过电梯里的广告吗？那些广告费去了哪里？地面停车位租金最后进了谁的口袋？民法典规定，利用小区共有部分产生的收入，扣除合理成本后，属于全体业主共有。然而现实中，对大多数业主而言，这笔钱仍是一笔说不清、道不明的“糊涂账”。连日来，记者走访了我市多个小区，对话业主、物业、社区和律师，看看这本“隐蔽账”离“晒透”究竟还有多远。
同是公共收益为何“冷暖不均”
记者在走访中了解到，去年6月1日，家住康禧苑小区的王女士收到了一个特殊的“红包”——420元现金。钱虽不多，但王女士却笑得合不拢嘴：“这次分红让我看到了小区管理的透明和公正。”当天，该小区业委会将15万余元公共收益发放给小区308户业主，每户领到240元至690元不等。
该小区业委会主任弋雪山给记者算了笔账：小区将周边闲置的三间门面房出租，4年累计收入19万余元，除去整修、安装单元门和摄像头等支出，结余15万余元。“每月公示收支明细，每一分钱都晒在阳光下。”弋雪山说。
在我市，这样的“分红”并非孤例。2024年，建业·大宏城市花园小区在社区党委的监督下，将九成公共收益分给2058户业主，每户50元。朗润园小区早在2022年便利用电梯广告等公共资源，给2352户业主每户发放20元，成为开封首个公共收益分红的小区。
钱虽不多，却让不少业主第一次意识到：小区公共区域是可以产生收益的，而收益的主人，正是每一户业主。
然而，并非所有小区都这样“敞亮”。记者在走访中发现，更多居民对自家小区的公共收益“一问三不知”。在顺河回族区一个老旧小区，业主刘先生无奈地告诉记者，物业从没公示过收益明细。记者了解到，这种“雾里看花”并非个例。自2025年4月起，市住建局开展物业专项整治行动，行动持续至2026年年底。截至目前，该行动已累计检查物业小区314个，发现问题79个。根据分批曝光的物业服务问题小区及企业，问题主要集中在公共收益管理混乱、履约不到位等方面。
业委会缺位，公共收益缺“管家”
公共收益之所以成为“糊涂账”，一个关键原因在于业主缺乏对等的博弈力量——业委会。
“没有业委会，业主就是一盘散沙。”开封日报报业集团法律顾问、河南誉齐临律师事务所主任郑建武说。根据民法典第二百八十二条，公共收益属于业主共有。但单个业主很难与物业对等协商。“只有通过业委会，才能以组织的形式行使权利。”
细看那些发红利的小区，背后都站着一个运转有效的业委会。2021年年初，在街道办事处、社区党组织的引领下，康禧苑小区组建第一届业委会，成员没有工资，全凭对小区的热情来为业主们服务。建业·大宏城市花园业委会提前核对信息、制订发放流程，确保每一户业主都能领到红利。朗润园小区的7名业委会委员设立的专门资金账户，商家将公共收益直接打入该账户，从源头杜绝资金被挪用的可能。
然而，业委会成立之难，在我市乃至全国都是普遍现象。根据2025年的摸底数据，我市共有住宅小区1605个，其中463个成立了业委会，898个成立了物管会，业委会成立比例约为29%。超过七成的小区尚未成立业委会，究其原因，有以下三点：一是业主参与意识不强；二是部分物业公司暗中阻挠；三是成立程序复杂，耗时耗力。
不过，也有让人振奋的消息。在祥符区城东街道，鑫明花园小区因长期无业委会，物业费争议等问题持续发酵。去年年底，城东街道办事处主动介入、靠前指导，协助居民完成业委会的筹备和选举。业委会成立后，业主代表送来锦旗。“没有街道办事处的专业指导和耐心协调，业委会成立不可能这么顺利。”该小区业主代表说。记者在采访时发现，街道和社区的主动介入，往往是破题的关键——很多小区不是业主不想成立，而是不知道从哪儿下手。
从“糊涂”到“明白”，路还有多远
公共收益如何告别“糊涂账”？全国各地正在探索各具特色的路径。
宁波的治理做法务实且有效。当地推动全市2531个具备公共收益条件的住宅小区全部设立专户，建立公共收益管理制度和收支公示制度，还为小区共有资产办理了“身份证”——标注小区名称、资产类型、坐落位置及唯一专属编码。
四川成都创新推行信托制物业模式，打破传统管理弊端。小区物业费、公共收益统一纳入业主共有信托基金账户，物业公司以受托人身份依规领取酬金，所有资金收支实时公开，业主可随时核查每一笔资金去向。试点数据显示，小区物业投诉率从90%降至10%，业主满意率从不足20%提升至80%以上，成效十分明显。
立足借鉴先进经验、补齐治理短板，开封持续细化举措、完善制度，稳步规范小区公共收益管理。2025年4月，市住建局联合多部门出台物业专项整治方案，建立物业服务企业信用评价机制，对优质物业予以政策支持，对服务不达标、群众差评的企业予以淘汰，倒逼物业服务提质升级。
省级政策的落地，更为本地治理提供了坚实依据。2025年12月，《河南省住宅小区公共收益管理办法（试行）》印发，明确要求小区每季度按时公示公共收益收支情况，公示时长不少于30个工作日。为助力政策落地，今年3月12日，我市组织开展专题解读培训，覆盖全市物业及街道办事处物业管理人员，让新规真正落实落地、惠及于民。
制度在完善，而真正让账本“晒透”的，还有赖于每一个小区的行动。采访结束时，弋雪山说了一句让人印象深刻的话：“小区是大家的家，公共收益是大家的钱。把账算清楚了，人心就齐了。”
从账目的“糊涂状态”到“清晰常态”，从各行其是到共治共享，开封社区治理正悄然完成温柔而深刻的迭代。一本公共收益账，看似细碎，却连着民心。账目透明，信任生根，古城的家园治理，也将在一次次坦诚沟通中稳步向前。
来源：开封网 查看原文